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相続と担保抹消

hiroaki.aoba — Thu, 23 Jul 2015 04:45:31 +0000

以前に債務整理事件の処理をさせて頂いた依頼者の方から、ご自宅の相続登記のご依頼を頂きました。

対象不動産はご自宅の土地と建物ですが、建物はお父様名義で、土地はお祖父様名義のままになっているとのこと。

お祖父様は昭和６０年頃に、お父様も平成１５年に亡くなっており、いまだ名義変更がなされていないとのことでした。

建物部分の相続に関しては、相続関係がシンプルなので特に問題はなさそうでしたが、土地については、お父様が６人きょうだいであったこと、お父様以外にも伯父、叔母にすでに亡くなっている方がいることもあって、相続人の数が１０名を超えてしまっています。中には直接連絡がとりづらい方もいらっしゃるとのことで、ひとまず建物部分の相続登記の準備を進めながら、土地の相続については他の相続人にコンタクトを試みることになりました。

不動産の参考資料をお持ちだったので、こちらでインターネットから現在の登記簿謄本を確認してみたところ、概ねご本人様のご記憶通りでしたが、建物部分には、３０年近く前に設定した抵当権がそのまま残っていることが判明しました。債務者はお父様の名前になっています。

ご本人様に事情を確認したところ、お父様が亡くなってからしばらくして、ご本人様が分割で支払って完済しているとのことでした。その際に、金融機関から担保抹消の書類を受け取ったか確認するも、はっきりとは覚えていないとのことです。

このような場合に考えられるのは２パターンで、１つ目は、そもそも金融機関から担保抹消書類を受け取っていないというケースです。この場合、金融機関内部で、抹消書類一式が保管されている可能性が高いので、事情を説明すれば、書類一式を交付してもらえます。今回のように、相続が絡んでいる場合であっても、相続人の方から請求することが可能です。

もう１つは、ローン完済時に、金融機関から担保抹消書類を受け取っているにも関わらず、それを紛失してしまっているケースです。抹消書類の中の、解除証書や代表者事項証明書といった書類は、金融機関に掛け合って再発行してもらうことが可能です。ただし、抵当権設定契約証書（担保における権利書のようなもので、法務局の受付印が押されているもの）は再発行することができませんので、これを紛失している場合には、若干手続きが変わってきてしまいます。

ご本人様はこのあたりのご記憶が不確かでしたが、金融機関に確認してみたところ、まだ書類は保管されているとのことでした。相続関係書類と、抹消書類発行の申請書を提出すれば、一式受け取ることが可能とのことで、ご本人様も一安心です。

今回は、建物がそこまで新しくなかったため、相続登記と担保の抹消登記を併せて、税金込みで約１０万円ほどで済みそうです。その旨を伝えたところ、「えっ、そんなものでできるんですか！？」との反応が。どうも、もっと何十万円もかかると思っていたご様子。

司法書士や弁護士に何か手続きを依頼すれば、少なくても数十万円かかる、といったようなイメージをお持ちの方は大勢いらっしゃいます。たしかに複雑な案件や、事情によっては費用が加算されることもありますが、さほど複雑ではない相続登記などは、報酬部分は１０万円もかからないケースがほとんどです（登録免許税という税金部分は、不動産の評価額によって異なります）。

ある程度のご状況（相続人の数や対象不動産の数など）がわかれば、概算の費用をお伝えすることも可能ですので、お見積りのみのご依頼でもお気軽にご相談下さい。

相続登記を放置すると…

hiroaki.aoba — Wed, 10 Jun 2015 04:23:51 +0000

本日相続登記の相談で来られた依頼者の方。田舎にずいぶん長いこと名義を変えていない土地があるので、名義変更をお願いしたいとのこと。

聞くと、お父様が亡くなられたのをきっかけに、田舎の不動産を整理したいと考えたらしいのですが、その際に、お祖父様以前の名義になったままのものがあったとのこと。それもできれば一緒にやってしまいたいとのことでしたので、お持ち頂いた資料をもとに、登記簿謄本を確認したところ…

明治２２年１月２２日登記
原因　遺産相続により
（以下省略）
との記載が…

なんと、ここに記載された所有者の方は、依頼者（５０代）のお祖父様どころか、そのお祖父様、つまり、依頼者の方からみると、４代も前の方（曾祖父の父なので、高祖父といいます）だったのです。明治２２年というと、西暦１８８９年ですから、今からなんと１３０年近く前、当時この方が３０歳とすると、生まれは当然江戸時代ということになります。依頼者の方も、全く名前を聞いたことがない、もはやご先祖様というに近い方の名義のままになっていました。
さすがに４代前からとなると、依頼者の方も、相続関係すら把握できておらず、相続人が何人になるのか、見当もつきません。

大正～昭和初期の頃は、たいていごきょうだいが多く、戦争等で若くしてお亡くなりになる方も多かったため、養子縁組なども頻繁に行われていた時代です。実際に、依頼者のお父様は６人きょうだい、お祖父様は７人きょうだいであったとのことです。今回のケースでは、さらにそこから２代もさかのぼらなければならず、当然数次相続もかなりの数発生しているでしょうから、おそらく現時点での相続人の数は、少なく見積もっても数十人、下手をすれば１００人を超えることも考えられます。

こうなってしまうと、それらの方々全員を探し出し、連絡を取り、事情を説明し、納得してもらって印鑑をもらう、というのは、現実的には不可能に近いと言わざるを得ません。しかし、仮にこの不動産を売却等される際には、亡くなった方の名義のままでは売れませんから、現行法上は、必ず相続登記が必要になります。それが事実上不可能となると、結局どうすることもできなくなってしまいます。

また、別の不動産には、大正初期に設定された抵当権がそのまま残っており（大正２年設定、債権額金１１０円）、おそらくこれも抹消するとなると、休眠担保権の抹消の手続きをとらざるを得ません（不可能ではありませんが、供託等が必要になり、別途費用が発生します）。

費用がどれぐらいかかるかをご心配されていましたが、正直なところ、なかなかすぐに費用の概算を出すことすら難しいケースであるというお答えしかできませんでした。

※相続関係が複雑すぎるため、手続きに必要な戸籍等を収集するだけでも膨大な数にのぼることが予想され、かつ、一部の相続人とは連絡すらつかない可能性も十分に考えられるため。
幸いにも、今すぐにご売却の予定があるというわけではないとのことでしたので（というか、今すぐの売却は不可能ですが…）、上記を説明した上で、いったんご検討いただくことになりました。
不動産登記制度は、明治５年に「地所永代売買解禁」の布告によって、土地の所有が認められたときにはじまり、明治１９年に制定された旧登記法に基づく制度です。そのため、今回のケースなどは、登記法制定初期の頃に登記されて以降、ほぼそのまま放置されていたことになります。

これが建物であれば、取り壊すことが可能ですから、相続登記をしないまま取り壊して滅失ということも不可能ではありません。しかし、土地は半永久的になくなるものではないため、どこかで相続登記をしない限りはどうすることもできません。しかし、それが現実的に不可能となると…

おそらく今後、地方を中心にこういった事態は増えてくると思います。その時に、資産流通性を重視して、現行の相続登記を省略・簡便化するような手続きを認めざるを得ないという時代が来るかもしれませんが…
何はともあれ、今回のケースほどではないにしろ、相続登記を放置すると、いざという時には手続きが非常に困難で、時間も費用もかかる、という事態になる可能性は十分にあります。身近に、実態に即していない名義のままになっている不動産がある場合は、お早目に司法書士にご相談されることをお勧めします。

※今回の記事は、写真も含めて、依頼者の方のご承諾を頂いた上で公開させて頂きました。