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＜一物四価＞不動産の価格について

皆さんは、「不動産の価格」といえば、何を思い浮かべますか？

最もイメージしやすいのは市場価格、いわゆる売り買いの目安となる価格でしょうか。

 

「●●万円でマンションを買った」

とか

「××万円で新築を建てた」

 

なんていう場合の価格のことです。

しかし、不動産、特に土地に関しては、上記のような市場価格の他にも３つ（合計４つ）の価格があると言われます。すなわち、一物四価というわけです。

 

四価とは、具体的には

 

①実勢価格（市場価格）

②公示価格

③路線価

④固定資産評価額

 

の４つのことで、それぞれの価格は微妙に異なっています。

 

●実勢価格

いわゆる市場価格のことで、マーケットプライスとも呼ばれます。

「物の価格＝物の売り買いの際の値段」という一般的な考え方からすると、最もイメージしやすい価格だと思います。

直近の近隣の取引事例などを参考に算出されますが、実際には売り手や買い手の事情によって左右される価格です。

 

隣の土地が１０００万円で売れたから、うちの土地も同じぐらいになるはず、と売りに出したけれども、１０００万円では買い手がつかない場合、それでも売りたければ９００万円、８００万円と値段を下げていかなければなりません。

反対に、何が何でもその土地が欲しい、という方が大勢いれば、値段は上がったりもします。

下記の公示価格を一応の目安としていますが、実際には需要があるかどうか次第で、公的なルールのない価格といえます。

 

●公示価格

国土交通省が公示する毎年１月１日現在（実際に発表されるのは３月下旬）の価格です。

一般土地取引の指標にするために、不動産鑑定士の鑑定をふまえて、土地鑑定委員会が決定しています。

建物が建っている場合でも、更地の価格を推定して算出されます。

新聞などでは、全国の主要都市の商業地や住宅地の公示価格が掲載され、経済の動向を示す指標としても利用されています。

 

なお、実際の土地の売買においては、公示価格そのもので取引されるわけではなく、ほとんどの場合は売り主が価格を決め、買い主がそれに合意した場合に成立します。そのため、実勢価格は、一般的には公示価格の７０％～１３０％程度で増減があるものと言われています。

 

●路線価

普段はあまり気にすることのない価格ですが、相続税・贈与税を算出する際には、この路線価を基準にします。

税徴収のために定めた価格で、国税庁が発表します。

全国の路線価については、国税庁の路線価図から見ることができます

（http://www.rosenka.nta.go.jp/）。

一般的には、公示価格の概ね８０％を目安として定められています。

 

なお、路線価はあくまで土地についての価格であり、建物を相続・贈与した場合の価格は、固定資産評価額を基準とします。

 

●固定資産評価額

こちらは毎年納税通知が来ているのでご存知の方も多いかと思います。

市町村が定めている公的価格で、公示価格の概ね７０％を目安として定められています。

この評価額に１．４％をかけたものが、１年間の固定資産税額となり、これを４期分納で納めている方が多いのではないかと思います。

 

固定資産税は、毎年１月1日現在の不動産所有者に対して課税されます。

そのため、年の途中で不動産の売買があった場合、固定資産税は日割り計算し、１月１日～売却日までの税額を売主が、売却日～１２月３１日までの税額を買主が負担するように清算することになります。

 

その他、固定資産税と一緒に納めている都市計画税や、不動産の名義を変更する際にかかる登録免許税（多くの場合は司法書士に預けて印紙で支払います）、建物の相続・贈与税の計算の基準としても用いられます。

 

なお、固定資産評価額は３年に１度改訂されます。

 

このように、１つの土地に対して価格がいくつもあるというのは非常にややこしいように思えますが、それぞれ用途や使用する対象が異なっているため、「何のために不動産の価格が知りたいのか？」が大切になります。