数十年前の登記簿上の住所から、現地を調べて訪問したところ、抵当権者と同じ苗字の表札を発見し、抵当権者もしくはその家族が居住している可能性が高いと考えられたため、早速その住所宛に手紙を出してみました。

が、手紙を出してしばらくしても一向に連絡はありません。再度書留で送ってみましたが、不在・保管期間経過で戻ってきてしまいました。

仕方ないので再度現地を訪問し、直接呼び鈴を鳴らしてみましたが、全く反応はなし。ふと見ると、横の郵便ポストにはかなり郵便物が溜まっており、中に人がいる気配もありません。

仕方なく、隣家の方に尋ねてみたところ、１年ほど前までは住んでいたが、おそらく亡くなられた？ためそれ以降誰も住んでいない、とのこと・・・

これは予想外でした。抵当権者もしくはその家族が住んでいれば、その方に事情を説明し、仮に抵当権者が亡くなっていたとしても、家族構成を確認して、相続人の方に協力をお願いすれば手続できると思っていましたが・・・１年前に亡くなられたというのが抵当権者本人なのかそのご家族の方なのかはわかりませんが（この住所地で抵当権者の住民票は取得できなかったことから、抵当権者本人ではない可能性が高い）、いずれにしてもこの時点での手掛かりがなくなってしまいました。
その後、裁判手続きによるしかないかと思い、その準備を進めながら、できる限りの調査も並行して継続していたところ、偶然にも、運よくこの抵当権者の一族と思しき方と繋がることができ、奇跡的に、その方を頼りに抵当権者の家族関係を明らかにすることができました。結果、やはり抵当権者の方も３０年以上前に亡くなられており、その子どもも１０年ほど前に他界していて、こちらの相続関係もなかなか複雑だったのですが・・・
最終的には、相続人全員の方と直接会って事情の説明ができ、手続に協力してもらえることととなりました。
当然、当時の事情などは誰も知らず、抵当権の権利書などの書類もなかったため、相続人の方々全員と直接面談し、本人確認情報を作成し、書類には実印を押してもらって印鑑証明も頂かなければなりません。そもそもちゃんと完済しているという証拠すらないのですから、なかなかデリケートなお話でしたが、どうにか全員にご納得頂き、書類を作成して登記申請したところ、特に補正もなくすんなりと完了してくれました。
なかなかシビアな案件でしたが、無事完了してほっとしています。

抵当権の抹消は、費用もさほど掛からない（実費数千円、専門家に依頼しても通常は１～２万円程度）、そんなに困難な手続ではありませんが、時間が経つとかなり複雑化する可能性があります。特に、個人での融資に担保権を設定している場合などは、相続が絡むと大変な手間になることもあります。そして、どんなに大昔の担保権であっても、登記上記録が残っている以上は、まず間違いなくまともには売ることはできません。

たかが抹消、されど抹消。手続にお困りの場合は、登記の専門家である司法書士にご相談されることをお勧めします。

こちらの不動産、所有名義は昭和３０年代に亡くなられた方のまま、さらにそこに、昭和３５年に設定した個人の方の名義の抵当権が残ったままという、若干複雑なものでした。

相続登記の方は、名義人の方の子ども孫も亡くなっていましたので、現在の相続人の方の数も多く、これはこれで大変だったのですが、相談者の方が相続人のうちの１人ですので、そこから戸籍をたどっていき、連絡を取ってなんとか皆様の承諾をもらって名義変更できました。
が、問題は個人名義で設定された抵当権の方でした。

そもそも担保設定自体が６０年も前の話ですので、当然相談者の方は当時の事情もわからず、抵当権者の名前を聞いても全く心当たりはありません。手掛かりと言えば、登記簿上に記載された住所と氏名のみ。しかし、それでもなんとかこの担保を消さなければ売ることもできません。
このような、数十年前に設定されて、現在ではすでに効力はない（完済していたり、時効にかかっていたりで、返済の義務はない）と思われるものの、登記上は権利が残ったままになっているものを総称して「休眠担保権」と呼びます。この休眠担保権を抹消するための方法はいくつかあり、この分野だけで書籍が発刊されるほど、実はやっかいな問題でもあります。
抵当権者が金融機関の場合、合併や解散で、当時の会社がなくなっていたとしても、商業登記簿謄本などから会社の変遷をたどることができますし、そこから当時の清算人の方や、現在の存続会社に連絡を取って抹消に協力してもらうことが可能です。場合によっては、裁判所に特別代理人の選任申立を行ってから抹消します。
ところが、抵当権者が個人の場合、そもそも相手方を探し出すことすら困難です。手掛かりが担保設定時の住所と氏名しかない上、住民票は、その方がそこから住所を移転させたり、亡くなったりすると、原則５年で廃棄されてしまうため、何十年も前の住所氏名だけでは、住民票を取得することもほぼできません。昔は、住所イコール本籍地としていた方も多いため、登記簿上の住所をもとに戸籍を取得することもできますが（戸籍は住民票よりも保管期間が長いため、時間が経っても保管されている可能性が高い）、本籍地と住所が違う場合はこれも無理です。
そうなると、登記簿上の住所地である現地を訪問し、本人もしくはその家族（子孫？）が居住していないかなどを実際に調べる必要があります。その結果、完全に行方不明であれば、抵当権者行方不明を理由に、①供託金を収めて抹消②行方不明の抵当権者を相手取って訴訟を提起して抹消、などの方法によることとなります。
①の場合、ざっくりいうと、当時から現在までの利息・遅延損害金を全額供託（＝法務局に預け入れ）しなければなりません。
設定当時の金額が数百円とか千円程度であれば、上記を計算しても大した金額にはならないのですが（物価や貨幣価値の変動は考慮しません）、今回は、設定金額が●十万円であったため、この方法だと軽く数百万円を供託しなければならないこととなり、事実上困難でした。
そこで、登記簿上の住所地（現在は存在しない番地であったため、現在の番地表記を調査した上で）を訪問してみたところ、そこには抵当権者と同じ苗字の表札が・・・家自体もかなり年季が入っており、相当以前から住まわれていたのではないかと思われます。これは、抵当権者もしくはその家族が現在でも居住している可能性が高いと思われました。その場合、仮に抵当権者が亡くなっていても、相続人の方々に協力してもらえれば、抹消手続きは可能です。一筋の光が見えたと思ったところ・・・
長くなりましたので次回に続きます。

対象不動産であるご自宅は、ＡさんとＡさんのお父様の共有で、このたびＡさんが亡くなられたため、団信により住宅ローンを完済した、というケースでした。

※団信とは・・・団体信用生命保険の略で、住宅ローンを組んだ方が死亡または所定の高度障害状態になられたとき、その保険金で住宅ローンを返済するための生命保険です。

Ａさんの奥様は、銀行の担当者から、担保抹消の書類を受け取る際に、

「Ａさんは亡くなってるので、Ａさんの相続登記をしなければ担保の抹消登記はできませんので。」

と言われたとのことでした。

しかし、Ａさんのお子さんはまだ未成年であり、遺産分割協議をするためには特別代理人を選任しなければなりません（お子様が複数いたので、法定相続持分での登記も避けたいところです）。そのため、相続登記はすんなりとはできそうもないので、担保の抹消登記もまだできないと思っていたそうです。

しかし、今回のケースでは、幸か不幸か、ご自宅はＡさんのお父様と共有の状態でした。
そのため、Ａさんの相続登記をしなくとも、Ａさんのお父様が申請人となることで、担保の抹消登記を行うことが可能 です。

相続登記は、お子様が成人してから遺産分割協議を行い、Ａさんの奥様名義にするとのことでしたので、今回は担保の抹消登記のみを先に進めておくことになりました。

Ａさんの奥様も、「完済したのに、書類上担保をそのまま残しておくのはなんだか気持ちが悪い」とおっしゃっていましたし、何より、そうこうしている間に、銀行から受け取った書類を紛失したりしてしまうと、将来余計な手間がかかってしまいます。

銀行の担当者の方は登記のプロではありませんし、決して悪気があったことではないと思いますので、そのことには触れませんでしたが、このようなケースでも担保抹消ができることは、司法書士にとってはごくごく基本的なことです。

登記のことについては、司法書士に１度相談されてみることをお勧めします。