相続財産に、自宅の土地が含まれている場合、一定の条件を満たせば、土地の相続税評価額を、なんと最大で８０％引き下げることが可能です。

これは、「小規模宅地等の特例」という制度で、「特定居住用宅地等」に該当した場合、３３０㎡までが現在の対象になるというもので、その減税率は８０％と、非常に効果の高いものです。

（例）

路線価＝２０万円、土地の広さ＝２００㎡の居住用土地の場合

通常の相続税評価額・・・２０万円×２００㎡＝４０００万円

↓特例を利用すると…

４０００万円×８０％＝３２００万円　が減額され、評価額は

４０００万円－３２００万円＝８００万円　となります。

 

いかに特例の効果が大きいかお分かりになるかと思います。減税額が非常に大きいため、この制度を利用することで、トータルとして相続税の対象ではなくなるというケースも多いのではないでしょうか？

 

では、この制度が利用できる要件をみていきましょう。

①居住用の宅地であること。

対象は、被相続人（亡くなった方）が直前まで住んでいた自宅の底地（＝居住用宅地）です。

②一定の要件に該当する親族が取得すること。

以下のいずれかに該当すればＯＫです。

・宅地を取得する人が、配偶者である。

・宅地を取得する人が、同居の親族で、継続して保有かつ居住すること。

・宅地を取得する人が、生計を一にする親族で、継続して保有かつ居住すること。

・配偶者または同居の親族がいない場合、宅地を取得する人が、相続開始前３年以内に自分または配偶者が保有する家屋に居住したことがない親族で、継続して保有すること。

 

一見するとややこしいようですが、要するに、

被相続人が居住していた自宅を、親族が相続して引き続き居住する場合

において、利用できる可能性が高い制度であるということです。どうですか？こういわれると、比較的当てはまるケースは多いように思いませんか？

 

逆に考えると、（あまりないケースかもしれませんが）その家に居住しない相続人の名義にしてしまった場合、この特例は利用することができないということになります。

 

上記の通り、非常に利用価値の高い特例であるため、１つの考え方としては、この特例を念頭に置いて、問題なく特例が利用できるように相続させるための遺言をあらかじめ作成しておくということも、１つの相続税対策といえるかもしれません。

ホームページの記事でも紹介したように、不動産にはいくつもの「価格」があると言われます。

・

このうち、不動産（土地）に関する相続税を算出する際に用いられるのは原則として路線価です。

 

※路線価とは・・・基本的に、自分の不動産（土地）の目の前の道路には値段がつけられており（１㎡あたり○万円、といった感じ）、この価格は国税庁の路線価図で確認できます。この単価×土地の広さが、土地の相続税算出の際の評価額となります。

/

（例）路線価＝１㎡１０万円、土地の広さ＝２００㎡

/

→　１０万円×２００＝２０００万円

/

 

ただし、地方によっては、路線価が設定されていない地域もあります。

路線価が設定されていない地域においては、固定資産評価額に、各市区町村が定める評価倍率（宅地の場合、おおむね１．１倍とする地域が多いようです。）をかけたものを評価額とします。

/

 

なお、路線価はあくまで土地を評価する際の基準なので、建物については固定資産評価額がそのまま評価額となります。建物については、消耗資産であるため、経年劣化とともに評価額は下がっていくことがほとんどですが、土地については、建物のように劣化するものではないため、必ずしも評価額は下がっていくとは限りません。むしろ、地価の上昇等により、評価額が上昇することもあり得ます。そのため、ある程度の広さの土地を所有している場合は、資産評価として決して無視できないような価格であることも多々あります。

/

 

固定資産税は、評価額の１．４％を１年間４期分納が原則ですが、小規模住宅用地（２００㎡までの住宅底地）については、６分の１とする軽減措置があるため、毎年の固定資産税はそこまで高額でなくても、評価額自体は思いのほか高い、という可能性もあります。

/

 

なお、路線価にしろ固定資産評価額にしろ、実税価格よりも低い額となることがほとんどなので、一般的には、現金よりも不動産の方が相続税対策になる、と言われているのはこのためです。

 

※現金（預貯金）で２０００万円所持したまま亡くなると、相続財産としての評価は丸々２０００万円ですが、２０００万円で不動産を購入していれば、その不動産の相続財産としての評価はそれよりも低い（例：１４００万円）ことがほとんどなので、トータルとしての相続財産評価額を低く抑えることができます。

/

 

路線価と固定資産評価額は、比較的簡単に調べることが可能です。

ご自身やご家族の相続に際して、相続税の対象となりそうなのか否かの目安にもなりますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？

/

※路線価と固定資産評価額を基準とするのは、あくまで相続税算出の際であって、遺産分割に際しての評価額は時価を基準とすることが多いので注意してください。