今日は明石の相続物件の調査に行ってきました。

今年に入って所有者の方が亡くなられ、生涯未婚でお子さんがいなかったため、ご兄弟の方が相続人となりました。

しかし、ご兄弟の方々もすでにご高齢で、もちろんそれぞれの生活もありますので、不動産を相続しても処理に困るとのこと。

 
そこで、不動産は売却し、諸経費等を差し引いて、現金という形で相続人に分配する換価分割という方法で進めることになりました。売却手続きもこちらにお任せ頂けるとのことで、私の所属する不動産会社の社長と現地確認へ。

 
室内にはまだかなりの物が残っており、故人の生前の生活の様子が目に浮かぶような状況でした。

 
建物自体は築３０年以上経過していますが、鉄骨造のしっかりした建物で、立地は悪くはないため、解体前提で売るのか、建物を残してリフォームでいくのかでかなり評価が分かれることになりそうです。

 
相続人の方々は、あまり金額にはこだわらない、とのことでしたが、そうは言ってもご家族の遺された財産。きちんと評価し、有効活用して頂ける方に買って頂ければ、それに越したことはありません。なるべく早く、相続人の方々のご納得頂ける方を頑張って探したいと思います。

当方では、空き家、相続物件などについて、必要な登記手続きからご売却手続き、収益物件としての活用なども含めて、総合的にサポートさせて頂きます。

 
不動産のことでお悩みの方は、ぜひ１度ご相談ください。

年明けからバタバタしていまして、更新がかなりおろそかになってしまいました。

さて、当事務所は株式会社ＨｏｕｓｅＤｅｓｉｇｎと提携し、不動産関係業務も積極的に行っています。僕自身も、宅地建物取引士として、不動産関係業務にも従事しています。

司法書士と不動産は切っても切れない関係にありますし、登記手続きだけにとどまらず、不動産の専門家として、トータルサポートできる事務所を目指しております。

・不動産のご購入、ご売却をご検討の方
・賃貸物件のお引越しをご検討の方
・相続した不動産に住み手がいないため、賃貸やご売却をお考えの方
・住宅ローン返済が負担で、賃貸物件への住み替えをご検討の方

 
などなど、不動産についてのご相談は、ぜひあおば司法書士事務所までご連絡ください！

ご実家に住まわれていたご両親が亡くなって、もとのご実家が空家になってしまうケースはよくあります。特に近年、このような空き家の問題が深刻化してきています。平成２６年のデータによると、日本全国の空き家率（総住宅数に占める空き家の割合）は１３．５％となり、過去最高の数字です。

先日の記事にも書きましたが、住宅用の底地については、固定資産税が軽減されます。これはあくまで住宅が存在しているがゆえに受けられる軽減措置であって、建物を取り壊して更地にしてしまうと、軽減措置を受けることができなくなり、結果的に、固定資産税が実に６倍にも跳ね上がることになってしまいます。そのため、固定資産税の軽減を受け続けるために、空き家になっても取り壊しをせずに放置するケースが増えているのです。

しかし、放置していると、どんどん家は傷んでいきますし、近隣住民の迷惑にもなりかねません。また、減額されているとはいえ、誰も住まない家の固定資産税を支払い続けることにもなりますので、継続的な管理が難しいようであれば、相続を機に売却を考えられることも選択肢の一つでしょう。

ただし、相続した不動産の売却には、いくつか注意すべき点もあります。

まず、あらかじめ相続登記が必要になります。亡くなった方の名義のままでは売却することができません。相続登記に際しては、相続人の調査や話し合い（遺産分割協議）、相続人全員の実印などが必要になる場合が多く、相続人同士が遠方に住んでいる場合などは、なかなか話し合いをする機会がないということもあって、手続きが進みにくくなってしまいます。

また、売却を検討されるということは、そこに住む人がいない（＝相続人の自宅が遠方である）ケースが多いため、一体どこの不動産業者に依頼すればいいのかもわかりません。

さらに、売却して得られた利益には、譲渡所得税がかかってくるケースが多いですから、そのための確定申告も必要になります。この際、 相続人が所有者として居住の用に供したことがある建物の譲渡については、３０００万円の居住用不動産の譲渡に関する特別控除を受けられる可能性もあるため、どなた名義に変更してから売却するかは重要なポイントになります。もちろん、これ以外にも、前回からお話ししている相続税の問題や、場合によっては特例措置を適用することも検討すべきかもしれません。

このように、相続に際して、不動産が対象となるケースは非常に多いのですが、その中で検討すべき事項は多岐にわたります。当事務所では、安心して売却を任せられる不動産業者や、相続税の申告等にも長けた税理士の先生のサポートも受けながら、依頼者の方が満足できるサービスをご提案させて頂きます。すでに相続が発生したが、何をどうしていいか分からない、将来の相続に備えて話を聞いてほしいといった方も、安心してご相談下さい。

相続財産に、自宅の土地が含まれている場合、一定の条件を満たせば、土地の相続税評価額を、なんと最大で８０％引き下げることが可能です。

これは、「小規模宅地等の特例」という制度で、「特定居住用宅地等」に該当した場合、３３０㎡までが現在の対象になるというもので、その減税率は８０％と、非常に効果の高いものです。

（例）

路線価＝２０万円、土地の広さ＝２００㎡の居住用土地の場合

通常の相続税評価額・・・２０万円×２００㎡＝４０００万円

↓特例を利用すると…

４０００万円×８０％＝３２００万円　が減額され、評価額は

４０００万円－３２００万円＝８００万円　となります。

いかに特例の効果が大きいかお分かりになるかと思います。減税額が非常に大きいため、この制度を利用することで、トータルとして相続税の対象ではなくなるというケースも多いのではないでしょうか？

では、この制度が利用できる要件をみていきましょう。

①居住用の宅地であること。

対象は、被相続人（亡くなった方）が直前まで住んでいた自宅の底地（＝居住用宅地）です。

②一定の要件に該当する親族が取得すること。

以下のいずれかに該当すればＯＫです。

・宅地を取得する人が、配偶者である。

・宅地を取得する人が、同居の親族で、継続して保有かつ居住すること。

・宅地を取得する人が、生計を一にする親族で、継続して保有かつ居住すること。

・配偶者または同居の親族がいない場合、宅地を取得する人が、相続開始前３年以内に自分または配偶者が保有する家屋に居住したことがない親族で、継続して保有すること。

一見するとややこしいようですが、要するに、

被相続人が居住していた自宅を、親族が相続して引き続き居住する場合

において、利用できる可能性が高い制度であるということです。どうですか？こういわれると、比較的当てはまるケースは多いように思いませんか？

逆に考えると、（あまりないケースかもしれませんが）その家に居住しない相続人の名義にしてしまった場合、この特例は利用することができないということになります。

上記の通り、非常に利用価値の高い特例であるため、１つの考え方としては、この特例を念頭に置いて、問題なく特例が利用できるように相続させるための遺言をあらかじめ作成しておくということも、１つの相続税対策といえるかもしれません。

ホームページの記事でも紹介したように、不動産にはいくつもの「価格」があると言われます。

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このうち、不動産（土地）に関する相続税を算出する際に用いられるのは原則として路線価です。

※路線価とは・・・基本的に、自分の不動産（土地）の目の前の道路には値段がつけられており（１㎡あたり○万円、といった感じ）、この価格は国税庁の路線価図で確認できます。この単価×土地の広さが、土地の相続税算出の際の評価額となります。

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（例）路線価＝１㎡１０万円、土地の広さ＝２００㎡

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→　１０万円×２００＝２０００万円

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ただし、地方によっては、路線価が設定されていない地域もあります。

路線価が設定されていない地域においては、固定資産評価額に、各市区町村が定める評価倍率（宅地の場合、おおむね１．１倍とする地域が多いようです。）をかけたものを評価額とします。

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なお、路線価はあくまで土地を評価する際の基準なので、建物については固定資産評価額がそのまま評価額となります。建物については、消耗資産であるため、経年劣化とともに評価額は下がっていくことがほとんどですが、土地については、建物のように劣化するものではないため、必ずしも評価額は下がっていくとは限りません。むしろ、地価の上昇等により、評価額が上昇することもあり得ます。そのため、ある程度の広さの土地を所有している場合は、資産評価として決して無視できないような価格であることも多々あります。

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固定資産税は、評価額の１．４％を１年間４期分納が原則ですが、小規模住宅用地（２００㎡までの住宅底地）については、６分の１とする軽減措置があるため、毎年の固定資産税はそこまで高額でなくても、評価額自体は思いのほか高い、という可能性もあります。

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なお、路線価にしろ固定資産評価額にしろ、実税価格よりも低い額となることがほとんどなので、一般的には、現金よりも不動産の方が相続税対策になる、と言われているのはこのためです。

※現金（預貯金）で２０００万円所持したまま亡くなると、相続財産としての評価は丸々２０００万円ですが、２０００万円で不動産を購入していれば、その不動産の相続財産としての評価はそれよりも低い（例：１４００万円）ことがほとんどなので、トータルとしての相続財産評価額を低く抑えることができます。

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路線価と固定資産評価額は、比較的簡単に調べることが可能です。

ご自身やご家族の相続に際して、相続税の対象となりそうなのか否かの目安にもなりますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？

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※路線価と固定資産評価額を基準とするのは、あくまで相続税算出の際であって、遺産分割に際しての評価額は時価を基準とすることが多いので注意してください。

今日は住宅ローンの抹消登記の依頼を頂きました。

対象不動産であるご自宅は、ＡさんとＡさんのお父様の共有で、このたびＡさんが亡くなられたため、団信により住宅ローンを完済した、というケースでした。

※団信とは・・・団体信用生命保険の略で、住宅ローンを組んだ方が死亡または所定の高度障害状態になられたとき、その保険金で住宅ローンを返済するための生命保険です。

Ａさんの奥様は、銀行の担当者から、担保抹消の書類を受け取る際に、

「Ａさんは亡くなってるので、Ａさんの相続登記をしなければ担保の抹消登記はできませんので。」

と言われたとのことでした。

しかし、Ａさんのお子さんはまだ未成年であり、遺産分割協議をするためには特別代理人を選任しなければなりません（お子様が複数いたので、法定相続持分での登記も避けたいところです）。そのため、相続登記はすんなりとはできそうもないので、担保の抹消登記もまだできないと思っていたそうです。

しかし、今回のケースでは、幸か不幸か、ご自宅はＡさんのお父様と共有の状態でした。
そのため、Ａさんの相続登記をしなくとも、Ａさんのお父様が申請人となることで、担保の抹消登記を行うことが可能 です。

相続登記は、お子様が成人してから遺産分割協議を行い、Ａさんの奥様名義にするとのことでしたので、今回は担保の抹消登記のみを先に進めておくことになりました。

Ａさんの奥様も、「完済したのに、書類上担保をそのまま残しておくのはなんだか気持ちが悪い」とおっしゃっていましたし、何より、そうこうしている間に、銀行から受け取った書類を紛失したりしてしまうと、将来余計な手間がかかってしまいます。

銀行の担当者の方は登記のプロではありませんし、決して悪気があったことではないと思いますので、そのことには触れませんでしたが、このようなケースでも担保抹消ができることは、司法書士にとってはごくごく基本的なことです。

登記のことについては、司法書士に１度相談されてみることをお勧めします。