先日、以前からご依頼頂いていた方の自筆証書遺言の検認申立期日に同行してきました。

依頼者の方は、故人とは血縁関係はなく、故人の生前に、約２０年間にわたって身の周りのお世話をされてきた方でした。故人の遺品を整理していたところ、自筆での遺言書を発見し、封筒の封印がされていなかったため、内容を確認すると、依頼者の方への感謝の気持ちと、財産全てを任せる、という内容でした。

故人からは、生前、自分には身寄りはいないと聞いていたそうですが、検認申立に際して相続人を調査したところ、９０代の妹さんがお１人と、５０代の甥にあたる方がお２人いらっしゃいました。幸いなことに、甥の方とは事前に連絡が取れ、状況を説明することができ、遺言の内容については口出しする気はないとのご返事を頂いていました。もう１人の妹さんについては、かなりのご高齢ということもあって、事前の連絡は取れなかったのですが、検認期日には、この方の後見人である社会福祉士さんが来られていました。ご本人は施設に入居されており、後見人の方も、お兄さん（故人）の存在については聞いていたものの、探すことは諦めていた、とのことでした。

甥のお２人は検認期日は欠席されていたため、依頼者の方と、後見人の方の立会いのもと、検認自体は滞りなく行われ、無事遺言書に検認調書を合綴して頂きました。

その後、後見人の方から、故人の妹さんは、調子が良ければ多少の会話はできる状態とのことで、できたら故人の生前の様子を聞かせて頂きたいとのことで、依頼者の方とあれこれといろんなお話をされていました。   依頼者の方も、「故人からは家族はいないと聞いていた。それでも実際にはこうやって、間接的ではあるものの、故人と血のつながりのある方に、故人についてのお話をすることができて本当に良かった。他人である自分だけが知っているよりも、やはりご家族の方に知って頂きたいという気持ちはずっとあった。」とおっしゃっていましたし、後見人の方からも、「妹さんに良い報告ができそうです。今日は来て良かったです。」とおっしゃって頂きました。

自筆証書遺言は、手軽に作成できる反面、今回のように、検認手続きやそれに先立っての相続人調査（今回取得した戸籍謄本は、計４０通ほどにもなりました）など、残されたご家族の方への負担が大きく、できることなら遺言書は公正証書での作成をお勧めしています。しかし、今回に限って言えば、公正証書遺言であれば、他の相続人の方に連絡をとることはなかったかもしれません。そうなると、受遺者である相談者の方にも、どこか少しばかりの心のしこりが残っていたかもしれません。故人の望むところであったかどうかは知る由もありませんが、結果的には、ご家族との多少の接点のきっかけとなり、良かったのではないかと思います。

なお、今回作成されていた自筆証書遺言は、法律上の要件をすべて充たしていたため問題ありませんでしたが、記載内容や様式によっては、遺言自体が無効とされるケースもあります。たとえ自筆といえども、遺言書を作成される際には、内容、様式について問題がないかどうか、専門家にご相談されることをお勧めします。  

今日は、以前から遺言書作成のご相談をいただいている依頼者の方と一緒に、葬儀会社との打ち合わせに行ってきました。

この方は、不幸にも３年ほど前にご子息を亡くしてしまい、以後おひとりで暮らしています。ごきょうだいはいらっしゃいますが、すでに亡くなっている方や、もう何十年も会っていない方たちで、決して近い関係ではありません。

 
幸いにもお身体はお元気で、毎日のように近所の気の合うご友人たちと食事に行ったり出かけられたりされていますが、いかんせんご年齢のこともあり、自分の今後について、周りに迷惑をかけたくない、とのことでご相談に来られました。

ご本人としては、わずかばかりの財産しかないが、もし自分に何かあったら、その時に残っているお金や預貯金は、身の回りで本当に良くしてくれている友人のうち数人で分けてほしい、とのことでした。また、ご自身のご葬儀についても希望があり、最終的には、ご子息と同じ方法で供養してほしいとのことでした。

この方の場合、このまま万が一のことがあれば、相続人はごきょうだいの方たちになります。もし、ごきょうだいが先に亡くなられている場合にはその子どもたち、つまりご本人からみると甥、姪になります。そのため、ご本人の希望を叶えるためには、遺言を作成していただくしかありません。きちんとした遺言書があれば、ごきょうだいや甥、姪には遺留分はありませんから、相続財産は希望通りにご友人たちに引き継ぐことができます。

このようなご希望はあらかじめ常日頃からご友人には伝えていらっしゃったので、再度ご友人の方々にその旨（受遺の意思があるかどうか）の確認をした上で、相続財産をご友人に遺贈するという内容の公正証書遺言を作成することとなりました。

 
また、葬儀については、あらかじめ葬儀社と綿密に打ち合わせをした上で、喪主となってくれるご友人の方と、死後の事務委任契約を締結する方向で話がまとまりそうです。

※死後の事務委任契約とは・・・
通常の委任契約の場合、委任者（ここでいう依頼者ご本人）が亡くなると、委任契約は効力を失ってしまうため、ご自身の死後のこと（葬儀、法要など）をお願いしていても、法律的には協力を持ちません。その点、死後の事務委任契約は、あらかじめ委任者の死亡によって効力を失わない旨を定めておくことで、ご自身の亡くなられた後のことについても、契約としての法的効力を持たせることが可能です。

 
葬儀社と葬儀の規模や段取り、費用の打ち合わせが終わり、おおよその目途がついたとのことで、依頼者の方が「これで安心した。いつでも思い残すことなく逝けますわ。」と言って晴れやかに笑っていらっしゃったのが印象的でした。

遺言や相続といった、「死」にまつわる話題は、とかくタブー視されがちです。ご本人ではなく、ご家族の方から「本当はきちんと遺言書を書いておいてほしいんだけど…」といった相談も数多くあります。しかし、その多くは、「こちら（家族）の方からは言い出しにくいので…」という結論に至ってしまいます。たしかに、僕も自分の親に向かって、「そろそろ遺言でも書いといてくれ」とはなかなか言いにくいので、難しいところではありますが・・・

 
遺言や死後の事務委任は、言ってしまえばご本人様の人生最後の希望、お願いです。元気なうちにそれを形にしておけば、もし万が一のことがあっても、ご本人様はもとより、残されたご家族の方も本当に助かるケースがほとんどなのです。そして、万が一のことがなく、その後も健康で長生きされるのであれば、それに越したことはありません。言ってしまえば、これらのいわゆる「終活」は、人生の保険のようなものです。元気なうちに準備しておくことが大切で、「いつでもできる」と思っているうちに、いざ病気になった後に「保険に入ろう」「入っておけばよかった」と思ってももう手遅れ、ということも十分に考えられるのです。

 
そして、単純なようで意外に複雑な相続。きちんとした準備をしておかなければ、なかなかご本人様の思うようにはいかないケースは本当に多いのです。

「うちは親族仲がいいから大丈夫」
「身内で文句を言う奴なんかいないから」

と思っていても、実際にお金や生活が絡んでくると、なかなかそれまでの関係通りにはいかないものです。

使い古された言い方ですが、「相続」が「争続」にならないために、事前の備えをきちんと行い、安心して余生を過ごされてほしいと思います。

本日相続登記の相談で来られた依頼者の方。田舎にずいぶん長いこと名義を変えていない土地があるので、名義変更をお願いしたいとのこと。

聞くと、お父様が亡くなられたのをきっかけに、田舎の不動産を整理したいと考えたらしいのですが、その際に、お祖父様以前の名義になったままのものがあったとのこと。それもできれば一緒にやってしまいたいとのことでしたので、お持ち頂いた資料をもとに、登記簿謄本を確認したところ…

明治２２年１月２２日登記
原因　遺産相続により
（以下省略）
との記載が…

なんと、ここに記載された所有者の方は、依頼者（５０代）のお祖父様どころか、そのお祖父様、つまり、依頼者の方からみると、４代も前の方（曾祖父の父なので、高祖父といいます）だったのです。明治２２年というと、西暦１８８９年ですから、今からなんと１３０年近く前、当時この方が３０歳とすると、生まれは当然江戸時代ということになります。依頼者の方も、全く名前を聞いたことがない、もはやご先祖様というに近い方の名義のままになっていました。
さすがに４代前からとなると、依頼者の方も、相続関係すら把握できておらず、相続人が何人になるのか、見当もつきません。

大正～昭和初期の頃は、たいていごきょうだいが多く、戦争等で若くしてお亡くなりになる方も多かったため、養子縁組なども頻繁に行われていた時代です。実際に、依頼者のお父様は６人きょうだい、お祖父様は７人きょうだいであったとのことです。今回のケースでは、さらにそこから２代もさかのぼらなければならず、当然数次相続もかなりの数発生しているでしょうから、おそらく現時点での相続人の数は、少なく見積もっても数十人、下手をすれば１００人を超えることも考えられます。

こうなってしまうと、それらの方々全員を探し出し、連絡を取り、事情を説明し、納得してもらって印鑑をもらう、というのは、現実的には不可能に近いと言わざるを得ません。しかし、仮にこの不動産を売却等される際には、亡くなった方の名義のままでは売れませんから、現行法上は、必ず相続登記が必要になります。それが事実上不可能となると、結局どうすることもできなくなってしまいます。

また、別の不動産には、大正初期に設定された抵当権がそのまま残っており（大正２年設定、債権額金１１０円）、おそらくこれも抹消するとなると、休眠担保権の抹消の手続きをとらざるを得ません（不可能ではありませんが、供託等が必要になり、別途費用が発生します）。

費用がどれぐらいかかるかをご心配されていましたが、正直なところ、なかなかすぐに費用の概算を出すことすら難しいケースであるというお答えしかできませんでした。

※相続関係が複雑すぎるため、手続きに必要な戸籍等を収集するだけでも膨大な数にのぼることが予想され、かつ、一部の相続人とは連絡すらつかない可能性も十分に考えられるため。
幸いにも、今すぐにご売却の予定があるというわけではないとのことでしたので（というか、今すぐの売却は不可能ですが…）、上記を説明した上で、いったんご検討いただくことになりました。
不動産登記制度は、明治５年に「地所永代売買解禁」の布告によって、土地の所有が認められたときにはじまり、明治１９年に制定された旧登記法に基づく制度です。そのため、今回のケースなどは、登記法制定初期の頃に登記されて以降、ほぼそのまま放置されていたことになります。

これが建物であれば、取り壊すことが可能ですから、相続登記をしないまま取り壊して滅失ということも不可能ではありません。しかし、土地は半永久的になくなるものではないため、どこかで相続登記をしない限りはどうすることもできません。しかし、それが現実的に不可能となると…

 
おそらく今後、地方を中心にこういった事態は増えてくると思います。その時に、資産流通性を重視して、現行の相続登記を省略・簡便化するような手続きを認めざるを得ないという時代が来るかもしれませんが…
何はともあれ、今回のケースほどではないにしろ、相続登記を放置すると、いざという時には手続きが非常に困難で、時間も費用もかかる、という事態になる可能性は十分にあります。身近に、実態に即していない名義のままになっている不動産がある場合は、お早目に司法書士にご相談されることをお勧めします。

※今回の記事は、写真も含めて、依頼者の方のご承諾を頂いた上で公開させて頂きました。

ご実家に住まわれていたご両親が亡くなって、もとのご実家が空家になってしまうケースはよくあります。特に近年、このような空き家の問題が深刻化してきています。平成２６年のデータによると、日本全国の空き家率（総住宅数に占める空き家の割合）は１３．５％となり、過去最高の数字です。

先日の記事にも書きましたが、住宅用の底地については、固定資産税が軽減されます。これはあくまで住宅が存在しているがゆえに受けられる軽減措置であって、建物を取り壊して更地にしてしまうと、軽減措置を受けることができなくなり、結果的に、固定資産税が実に６倍にも跳ね上がることになってしまいます。そのため、固定資産税の軽減を受け続けるために、空き家になっても取り壊しをせずに放置するケースが増えているのです。

しかし、放置していると、どんどん家は傷んでいきますし、近隣住民の迷惑にもなりかねません。また、減額されているとはいえ、誰も住まない家の固定資産税を支払い続けることにもなりますので、継続的な管理が難しいようであれば、相続を機に売却を考えられることも選択肢の一つでしょう。

ただし、相続した不動産の売却には、いくつか注意すべき点もあります。

まず、あらかじめ相続登記が必要になります。亡くなった方の名義のままでは売却することができません。相続登記に際しては、相続人の調査や話し合い（遺産分割協議）、相続人全員の実印などが必要になる場合が多く、相続人同士が遠方に住んでいる場合などは、なかなか話し合いをする機会がないということもあって、手続きが進みにくくなってしまいます。

また、売却を検討されるということは、そこに住む人がいない（＝相続人の自宅が遠方である）ケースが多いため、一体どこの不動産業者に依頼すればいいのかもわかりません。

さらに、売却して得られた利益には、譲渡所得税がかかってくるケースが多いですから、そのための確定申告も必要になります。この際、 相続人が所有者として居住の用に供したことがある建物の譲渡については、３０００万円の居住用不動産の譲渡に関する特別控除を受けられる可能性もあるため、どなた名義に変更してから売却するかは重要なポイントになります。もちろん、これ以外にも、前回からお話ししている相続税の問題や、場合によっては特例措置を適用することも検討すべきかもしれません。

このように、相続に際して、不動産が対象となるケースは非常に多いのですが、その中で検討すべき事項は多岐にわたります。当事務所では、安心して売却を任せられる不動産業者や、相続税の申告等にも長けた税理士の先生のサポートも受けながら、依頼者の方が満足できるサービスをご提案させて頂きます。すでに相続が発生したが、何をどうしていいか分からない、将来の相続に備えて話を聞いてほしいといった方も、安心してご相談下さい。

相続財産に、自宅の土地が含まれている場合、一定の条件を満たせば、土地の相続税評価額を、なんと最大で８０％引き下げることが可能です。

これは、「小規模宅地等の特例」という制度で、「特定居住用宅地等」に該当した場合、３３０㎡までが現在の対象になるというもので、その減税率は８０％と、非常に効果の高いものです。

（例）

路線価＝２０万円、土地の広さ＝２００㎡の居住用土地の場合

通常の相続税評価額・・・２０万円×２００㎡＝４０００万円

↓特例を利用すると…

４０００万円×８０％＝３２００万円　が減額され、評価額は

４０００万円－３２００万円＝８００万円　となります。

いかに特例の効果が大きいかお分かりになるかと思います。減税額が非常に大きいため、この制度を利用することで、トータルとして相続税の対象ではなくなるというケースも多いのではないでしょうか？

では、この制度が利用できる要件をみていきましょう。

①居住用の宅地であること。

対象は、被相続人（亡くなった方）が直前まで住んでいた自宅の底地（＝居住用宅地）です。

②一定の要件に該当する親族が取得すること。

以下のいずれかに該当すればＯＫです。

・宅地を取得する人が、配偶者である。

・宅地を取得する人が、同居の親族で、継続して保有かつ居住すること。

・宅地を取得する人が、生計を一にする親族で、継続して保有かつ居住すること。

・配偶者または同居の親族がいない場合、宅地を取得する人が、相続開始前３年以内に自分または配偶者が保有する家屋に居住したことがない親族で、継続して保有すること。

一見するとややこしいようですが、要するに、

被相続人が居住していた自宅を、親族が相続して引き続き居住する場合

において、利用できる可能性が高い制度であるということです。どうですか？こういわれると、比較的当てはまるケースは多いように思いませんか？

逆に考えると、（あまりないケースかもしれませんが）その家に居住しない相続人の名義にしてしまった場合、この特例は利用することができないということになります。

上記の通り、非常に利用価値の高い特例であるため、１つの考え方としては、この特例を念頭に置いて、問題なく特例が利用できるように相続させるための遺言をあらかじめ作成しておくということも、１つの相続税対策といえるかもしれません。

ホームページの記事でも紹介したように、不動産にはいくつもの「価格」があると言われます。

・

このうち、不動産（土地）に関する相続税を算出する際に用いられるのは原則として路線価です。

※路線価とは・・・基本的に、自分の不動産（土地）の目の前の道路には値段がつけられており（１㎡あたり○万円、といった感じ）、この価格は国税庁の路線価図で確認できます。この単価×土地の広さが、土地の相続税算出の際の評価額となります。

/

（例）路線価＝１㎡１０万円、土地の広さ＝２００㎡

/

→　１０万円×２００＝２０００万円

/

ただし、地方によっては、路線価が設定されていない地域もあります。

路線価が設定されていない地域においては、固定資産評価額に、各市区町村が定める評価倍率（宅地の場合、おおむね１．１倍とする地域が多いようです。）をかけたものを評価額とします。

/

なお、路線価はあくまで土地を評価する際の基準なので、建物については固定資産評価額がそのまま評価額となります。建物については、消耗資産であるため、経年劣化とともに評価額は下がっていくことがほとんどですが、土地については、建物のように劣化するものではないため、必ずしも評価額は下がっていくとは限りません。むしろ、地価の上昇等により、評価額が上昇することもあり得ます。そのため、ある程度の広さの土地を所有している場合は、資産評価として決して無視できないような価格であることも多々あります。

/

固定資産税は、評価額の１．４％を１年間４期分納が原則ですが、小規模住宅用地（２００㎡までの住宅底地）については、６分の１とする軽減措置があるため、毎年の固定資産税はそこまで高額でなくても、評価額自体は思いのほか高い、という可能性もあります。

/

なお、路線価にしろ固定資産評価額にしろ、実税価格よりも低い額となることがほとんどなので、一般的には、現金よりも不動産の方が相続税対策になる、と言われているのはこのためです。

※現金（預貯金）で２０００万円所持したまま亡くなると、相続財産としての評価は丸々２０００万円ですが、２０００万円で不動産を購入していれば、その不動産の相続財産としての評価はそれよりも低い（例：１４００万円）ことがほとんどなので、トータルとしての相続財産評価額を低く抑えることができます。

/

路線価と固定資産評価額は、比較的簡単に調べることが可能です。

ご自身やご家族の相続に際して、相続税の対象となりそうなのか否かの目安にもなりますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？

/

※路線価と固定資産評価額を基準とするのは、あくまで相続税算出の際であって、遺産分割に際しての評価額は時価を基準とすることが多いので注意してください。